南京江宁区科创园陷空城窘境入驻企业寥寥dd

南京江宁区科创园陷“空城”窘境 入驻企业寥寥

近年来，南京市的科创园可谓发展迅猛，在当地一位出租车司机眼中，南京各个区大大小小的科创园已经发展到多得数不过来的地步。

然而，《中国经营报》记者近日深入走访南京市江宁区一些具有代表性的科创园后了解到，这些近几年上马的科创园目前不少都处于空置率偏高状态，整栋办公写字楼被闲置的情况不在少数。以紫金（方山）科技创业特别社区、紫金（江宁）科技创业特别社区为代表的江宁区科创园就是其中的典型。

记者于3月4日上午来到位于江宁区秣陵街道上的紫金（江宁）科技创业特别社区，在紫金（江宁）科创园内，记者注意到其几栋塔楼之内，入驻企业寥寥无几，在总计20层的4号楼中，大部分楼层处于空置状态，其他几栋塔楼入驻企业则更少。而在江宁大学城旁侧的紫金（方山）科技创业特别社区北区则更显荒凉，目前，北区已建成6栋连体楼房，建筑面积约为6万平方米，然而几栋大楼大门紧锁，人迹罕至，紧挨着社区大楼的是一片待开发的荒地。

这些唱起“空城计”的园区附近不少房企正在进行开发，一些科创园甚至还以园区配套的名义建造起了别墅。“炒作园区概念进行房地产开发的科创园也是有的，甚至还会出现国家‘禁墅令’之下违规开建别墅的情况。”业内人士坦陈。

对于上述问题，记者致电南京市江宁区委宣传部，希望了解更多情况。江宁区委宣传部相关负责人表示，需对相关情况做进一步了解再给予回复，然而，截至发稿，记者未收到回复。

科创园的“空城”式尴尬

记者于3月4日下午来到了位于江宁大学城旁侧的紫金（方山）科技创业特别社区（以下简称“紫金（方山）”），资料显示，紫金（方山）是江宁区重点打造的一个科创园区，分为南区和北区两部分，于2011年挂牌运营。

记者注意到，目前，紫金（方山）北区已建成6栋连体楼房，建筑面积约为6万平方米。然而尽管是白天，这里却是楼门紧锁，没有企业入驻办公的迹象。紧挨着6栋楼房的是一片待开发的荒地，在这里的保安人员看来，平时紫金（方山）北区人烟稀少，未真正发展起来。

在相隔数里的紫金（方山）南区，记者注意到不少楼层还是毛坯，丝毫没有企业入驻过的痕迹。其中一栋高达24层的大楼更是大门紧锁。据南区招商的工作人员介绍，5号楼和6号楼可以对外出租，目前也有一些企业入驻。但记者走访后发现，真正在其中办公的企业少之又少，一些实验室尽管挂着公司的标志，也是空空如也。

紫金（方山）有关负责人此前向媒体回应，紫金（方山）北区已与11家企业签订入驻协议，但楼房于2014年11月底才完成竣工验收工作，目前正抓紧与拟入驻企业办理交接手续。南区目前空闲的24层高楼也是2014年11月才通过竣工验收，目前正推进室内装修事宜，计划于2015年12月投入使用。

位于南京江宁秣陵街道上的紫金（江宁）科技创业特别社区（以下简称“紫金（江宁）”）相对于江宁区其他偏远的科创园多了些人气。科创园中的洲际假日酒店正在修建中，一个崭新的砂之船商业广场也正在修建，还有房企紧挨着园区搞起了房地产项目开发。

在紫金（江宁）园区，记者看到，几栋紧挨着矗立的塔楼颇显清冷，记者深入走访4号塔楼后发现，总共20层的楼房至少有一半以上的楼层处于空置状态，有的空置的楼层中甚至还有流浪猫出现。而该园区招商部门的相关工作人员则表示：“塔楼中办公写字楼部分的招商还算可以，基本上七层以下都有企业入驻，剩余楼层集中在七层以上。”

而南京一位不愿具名的人才计划负责人则表示：“紫金（江宁）是当初三四年前政府大力推进的，对于一些初创企业，实行直接免租的情况来吸引其入驻。”

对此，该园区相关负责人告诉记者：“如果企业符合市里的优惠政策，园区会针对一些初创型的孵化企业给予免租的支持。例如园区会积极帮助企业申报科技项目，并将项目奖励返还给企业，以这种方式实现免租金。”

相关数据显示，目前南京江宁区科创园有十余家，不仅如此，其下辖10个街道也各有科创园。根据江宁区科技局2011年3月发布的 “三创”载体建设工作简报，“十二五”期间，江宁区将建成“三创”载体1000万平方米。

曾经有业内人士指出，江宁区的科创园如果要招满，大约需要1.5万家孵化企业。仅有130万人口的江宁区，完成招商难度很大。

“从科创层面来说，创业是个社会生态，需要全社会培育尤其是激发创业主体力量的活力。而不是建成几个科创园就一了百了了。”上述人士坦陈。

政绩之下迅猛发展的科创园

有资料显示，为了将南京的科教优势转化为生产力，南京市前任市委书记杨卫泽曾在各地大量修建“孵化器”——紫金科技创业特别社区。

在他的推动下，全市各区县纷纷大兴土木修建科技园。据不完全统计，截至去年年底，南京除了20家紫金科技创业特别社区外，市级以上的科技企业孵化器、大学科技园和战略性新兴产业创新中心已超过200家。

而在熟悉南京科创园的人士看来，南京市目前有20个紫金创业特区，每个园区都要招很多企业，在这样的政绩烙印之下，大家竞争激烈，经常互相挖对方的企业。有的园区开始造假应付领导，把原来的企业合并到新的园区里。这些科创园数量巨大，哪里有那么多的孵化企业入驻进来？

对此，南京房地产协会秘书长张辉表示：“南京出现一些科创产业园，创业特别社区空置的局面主要是以下几点原因：第一，从整体来说，南京的产业园数量偏多，出现了供应过剩的局面，第二，产业园后期接手的产业园土地成本比此前产业园高出很多，也就造成了这些新产业园承租成本过高从而导致入驻企业偏少的情形，第三，南京的不少产业园在招商方面相对缺少经验，造成招商不力的局面。

“目前南京的写字楼、产业园等数量非常巨大，供求关系失衡，尽管如此，依然有一些新的项目推进和推出，可以这么说，这边的商业地产、产业地产暗存隐忧，只是现阶段还没有爆发而已。当然，南京仅仅是个缩影，全国的产业园区都存在着盲目扩张的情况。”张辉补充道。

在上海易居研究院分析师看来，目前一些产业园的开发，带有很强的政府政绩烙印。举例来说，部分地方政府都希望在招商上有所作为，而招商的一个大的平台就是产业园。所以说，凭借土地出让的先导优势，进而能够让部分土地出让给产业园开发商，并委托此类开发商在招商上下大力气，从而营造了一种很好的氛围。但实际上，此类产业园的优势在于土地开发成本比较低，但后续项目经营的效果并不佳，这个很难通过行政力量来进行鞭策。自然而然，在产业园经营环境恶化的情况下，很多企业会选择撤资，即导致空置率高的后果。实际上，这也恶化了当地的投资环境，尤其会让各类企业加大担忧程度，甚至也恶化了产业园内企业的协作发展。

从中国指数研究院提供的相关数据来看，目前我国国家级园区有473家，省级园区1157家，多数园区遇到产业导向不明确，同质化严重，招商竞争压力大的发展瓶颈。对此，中国指数研究院上海分院研究总监看来：“产业园区的定位是相当重要的，各城市各区域的产业园首先要根据自身的特点和优势做好定位；另一方面，经济放缓及产能过剩明显，加工制造业受冲击，知识密集、技术密集等产业发展有待提升，因此需要准确定位产业地产主导方向和产业链环节。”

过去园区开发过程中，对于招商环节比较重视，但往往是通过提供低租金、高标准配套等来吸引企业入驻。在上海易居研究院分析师看来，这些举措实际效果并不佳，很多企业在经营效率不高的情况下，会撤离此类园区，对于园区的统一经营是有损害的。关键问题在于，园区的服务不应该停滞在招商环节，在后续企业运作方面，如何培育一个开放的环境，且实现园区内供应商之间的协调发展，就显得很重要。“这有两个方向，一个是实现横向产业的串联，即各类同质化的企业置于园区的统一协调中，能够实现规模效应。第二个是实现纵向的串联，即从产业链的角度进行，进行产业开发。比如将专注物流、产品装配、产品销售等企业纳入到园区，这样能够实现各产业链环节的无缝运作，降低沟通成本。”上述人士表示。

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